Hypotheken, overbruggen, verzekeren!
Wij verzorgen voor u tevens de buitenlandhypotheek !Het overgrote deel van de hypotheken hangt samen met de aankoop van onroerend goed, waarbij de hypotheek als zekerheid dient voor nodigde geldlening. Aangezien de juridische kant van het fenomeen hypotheek slechts in een gering aantal gevallen tot uitvoering komt, doch de financiële gevolgen elke maand merkbaar zijn, wordt in het spraakgebruik de term gebruikt voor de geldlening.
Er is een veelheid aan leningsvormen in omloop. Over het algemeen is het de bedoeling dat aan het eind van de looptijd de lening is terugbetaald. Tussentijds moet periodiek (bij woninghypotheken meestal maandelijks) rente, en vaak aflossing, worden betaald.
Er is verschil tussen de looptijd van de lening (vaak 30 jaar) en de periode waarop het afgesproken rentepercentage vast ligt. Die rentevaste periode kan variëren van "zeer kort" (bijvoorbeeld iedere maand wijzigbaar) tot de aan looptijd van de lening. Een rentevaste periode van 10 jaar komt momenteel het meeste voor. Hoe korter de rentevast periode, hoe groter de variatie met uitschieters naar boven en naar beneden. Vanaf 2005 is de kortlopende rente meestal lager dan de langlopende rente. Als uw hypotheek rentevastperiode afloopt kunnen wij vrijblijvend voor u kijken of het voordelig is deze over te sluiten of te verlengen.
Vanaf circa 1980 is er een stormachtige ontwikkeling geweest op het terrein van hypothecaire leningen. Dit heeft geleid tot een veelheid aan financieringsvormen, die betrekking hebben op de afgesproken rente (de wijze waarop de hypotheekgever beschermd wordt tegen renteschommelingen) en op de wijze van aflossing.
De "klassieke" leningsvormen zijn de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Moderne vormen zijn de spaarhypotheek, en de beleggingshypotheek. Ook kan gekozen worden voor een 'aflossingsvrije' hypotheek, welke niet wordt afgelost en waarbij dus alleen de rente betaald wordt. Na het verstrijken van de looptijd wordt een nieuwe hypotheek afgesloten.
De rente die betaald wordt voor de eigen woning (als hoofdverblijf) is in Nederland en in Duitsland(als u uw inkomen in Nederland heeft) fiscaal aftrekbaar. Dit heeft geleid tot diverse aflosvormen, waarbij pas aan het eind van de looptijd de lening in één keer terugbetaald wordt. In de tussentijd wordt een vermogen opgebouwd om de schuld in een keer af te lossen.
Het opbouwen van dit vermogen vindt plaats in de vorm van premiebetaling voor een levensverzekering: het verzekerde kapitaal wordt dan bij het einde van de looptijd aangewend voor aflossing van de hypotheek of een beleggingsverzekering, waarbij een deel van de premie wordt gebruikt om te beleggen.
Zo'n aflossingsverzekering heeft meestal een overlijdensdekking in zich. Deze risicoverzekering heeft tot doel om bij vroegtijdig overlijden van de verzekerde (een deel van) de schuld af te lossen.
Lineaire hypotheek
De lineaire hypotheek is een (klassieke) hypotheekvorm.
Bij de lineaire hypotheek wordt de hypotheeklening in evenredige gedeelten terugbetaald, en wordt de rente berekend over het nog af te lossen bedrag. De totale te betalen lasten (rente en aflossing) zijn daarmee aan het begin van de looptijd relatief hoog, doch laten gedurende de looptijd een gestage daling zien.
De afnemende lasten vormen een gedeeltelijke verzekering tegen renteverhogingen: wanneer na een aantal jaren de rente wordt verhoogd zijn de totale lasten vaak toch niet hoger dan aan ze het begin waren.
Annuïteitenhypotheek
Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij het aflossingsbedrag zo wordt gekozen, dat het totaal van rente en aflossing elke termijn gelijk blijft, doch zo dat aan het einde van de looptijd de gehele hypotheeklening is terugbetaald.
Het aflossingsbestanddeel is in het begin zeer laag, doch neemt toe, naarmate de looptijd van de lening verstrijkt. Voor het rentebestanddeel geldt het omgekeerde.
Wanneer, zoals via het Nederlandse systeem, het renteaandeel kan worden afgetrokken van het inkomen vóór de te betalen belastingen , neemt de totale netto woonlast gedurende de looptijd van een annuïteitenhypotheek langzaam toe. Vanwege geldontwaarding en carrière-ontwikkeling kan men de lasten waarschijnlijk toch goed blijven dragen.
Een annuïteitenhypotheek heeft geen ingebouwde veiligheid tegen renteverhogingen. Wanneer na een aantal jaren de rente wordt verhoogd, moet opeens een veel hogere last worden betaald. Hier moet bij het afsluiten van een annuïteitenhypotheek rekening worden gehouden: men moet geen hypotheek van dit type afsluiten tegen de top van wat men kan betalen.
Spaarhypotheek
Een spaarhypotheek is een constructie waarmee men een eigen woning kan financieren. De hypotheek bestaat uit een combinatie van een (hypothecaire) geldlening en een gemengde levensverzekering.
De geldlening wordt verstrekt onder voorwaarde dat de bank een recht van hypotheek op het betreffende onderpand krijgt, én dat aan de bank een pandrecht wordt gegeven op de levensverzekering. Dit pandrecht wordt meestal mede vastgelegd in de akte van hypotheek.
De verzekering is gemengd, wat betekent dat er een dekking is bij overlijden én bij leven. Een uitkering wordt gedaan wanneer geldnemer/verzekerde overlijdt tijdens de looptijd van de lening, of wanneer de geldnemer/verzekerde nog in leven is op de einddatum van de lening. De verzekering keert dus altijd uit. Met deze uitkering wordt uiteindelijk de geldlening afgelost. Koopt men de woning met z'n tweeën, dan kunnen beiden worden verzekerd bij overlijden.
Beleggingshypotheek
Er zijn twee vormen van hypotheken in Nederland die worden aangeduid met de term beleggingshypotheek.
Lening met beleggingen in een kapitaalverzekering
De eerste is feitelijk een levenhypotheek, waarbij naast de aflosvrije lening een kapitaalverzekering loopt (vaak een gemengde levensverzekering; dekking bij overlijden én bij leven). Daarin wordt gespaard voor een aflossing aan het einde van de looptijd van de lening, meestal 30 jaar. Het spaarvermogen in de verzekering wordt belegd in effecten. Dit gebeurt doorgaans in fondsen van de verzekeraar, zodat de beleggersrol van de geldnemer beperkt is tot het kiezen van de fondsen die de verzekeraar in de verzekering aanbiedt. De bank krijgt een pandrecht op de verzekering. De uitkering van de verzekering wordt na 30 jaar aangewend voor de aflossing van de geldlening. Zoals alle levenconstructies is deze opzet fiscaal gedreven: er wordt niet afgelost op de geldlening, maar gespaard om na 30 jaar in één keer de volledige lening af te lossen. Hierdoor wordt de hypotheekrenteaftrek maximaal benut. Het vermogen dat in de verzekering is belegd, kan niet worden opgenomen door geldnemer. Slechts wanneer de verzekering wordt beëindigd komt dit vermogen vrij.
Lening met verpand effectendepot / belegrekening
De tweede vorm is eveneens een aflosvrije lening, met een daaraan verpand effectendepot. Dit kan een door geldnemer zelf opgebouwde beleggingsportefeuille zijn. Het kan ook een belegrekening zijn waar bij aanvang van de lening een storting op wordt gedaan. Bij het aangaan van de lening wordt naast de hypotheekakte ook een akte van verpanding getekend, waardoor de geldnemer niet zonder meer aan het belegde vermogen kan komen.
Een bijzondere variant van deze vorm van beleggingshypotheek laat wél toe dat het belegde vermogen wordt aangesproken. Men verondersteld dan dat het rendement van de beleggingen zo goed is dat dit deels (naast sparen voor aflossing) kan worden aangewend voor het betalen van de maandlasten. In de praktijk betekent dit dat de beleggingshorizon voor het belegde vermogen aanzienlijk korter is dan bij de levenvariant (de eerste onttrekkingen voor de maandlast vinden al plaats in de eerste maand na aangaan van de lening), zodat het te verwachten rendement op de beleggingen veel lager uitkomt dan wanneer het geld jaren "op de plank kan liggen". Deze risicovolle wijze van woning financiering maakt dat de maandlast van de geldnemer direct afhangt van de beurskoersen.
Minimaal belegd vermogen, minimumeis bij kredietverstrekking
De geldverstrekker zal eisen stellen aan het minimaal te sparen vermogen. Doorgaans stelt de bank dat er ten minste zoveel gespaard moet worden dat met de uitkering van de verzekering/beleggingen de lening teruggebracht kan worden tot minder dan 75% van de executiewaarde van het onderpand. Dit geldt zowel voor de verzekeringsvariant als voor de losse beleggingsvariant. Voor het bepalen van het vermogen dat nu moet worden gestort om in de toekomst minimaal op een bepaald bedrag uit te komen, zal een veronderstelling moeten worden gedaan over het rendement van de beleggingen. De hoogte van dit rekenrendement is afhankelijk van de regels van de kredietverstrekker. Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (NHG) stelt dat dit rendement ten hoogste op 8% mag worden gesteld. Deze norm is door veel geldverstrekkers overgenomen. Een aantal banken hanteert striktere normen, bij voorbeeld maximaal 6,5% rendement per jaar.
Beleggen in verzekering; kapitaalverzekering eigen woning
Bij een beleggingshypotheek op basis van een levensverzekering kan de polis worden aangemerkt als "Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)". Geldnemer/verzekeringnemer kan de polis als zodanig aanmerken bij de aangifte IB. Daardoor hoeft over het vermogen in de polis geen vermogensrendementsheffing te worden betaald. Als de polis uitkeert verliest geldnemer het recht op hypotheekrenteaftrek voor een bedrag gelijk aan de uitkering. De keuze voor een KEW is niet mogelijk wanneer de beleggingen in een los depot worden gehouden, er dient sprake te zijn van een verzekering. De vermogensrendementsheffing bedraagt per saldo 1,2% over het belegd vermogen, die afgaat van het netto rendement van de belegging. Wanneer het rendement 5% bedraagt betekent dit dus een verlaging van het rendement met bijna een kwart.
Beleggingsfondsen, stijl, kosten
Beleggingsfondsen hebben een bepaalde stijl van beleggen. Het te verwachten rendement, én het te verwachten risico van een fonds hangen in belangrijke mate van deze stijl af. Daarnaast spelen de kosten van de fondsbeheerder een belangrijke rol. De kosten van dit beheer varieren van circa 1% tot meerdere procenten per jaar. Deze kosten gaan af van het rendement van de beleggingen.
Laat u goed informeren voor de voor u beste oplossing , een hypotheek is vaak voor een lange periode en moet goed op uw situatie toegesneden zijn. Een beleggingshypotheek raden wij sterk af als u zich geen risico kunt veroorloven , wij zullen deze alleen verstrekken als de klant hierop staat.
De overbruggingshypotheek
Als u een eigen woning heeft en een nieuwe woning aankoopt, komt u meestal in de positie dat u tijdelijk eigenaar van twee woningen bent. Het overbruggingskrediet is een tijdelijk krediet speciaal om de overwaarde in de bestaande eigen woning te financieren. Dat is vooral van belang omdat met de nieuwe belastingwetgeving (per 1-1-2004 ingegaan) grofweg de gehele overwaarde minus de verkoopkosten gebruikt moet worden voor de financiering van de nieuwe woning. Hypotheekverstrekkers zullen in de meeste gevallen niet meer verstrekken dan 90% tot 100% van de executiewaarde van de bestaande woning minus het saldo van de daarop rustende hypothecaire leningen. Als u een door alle partijen ondertekend koopcontract kunt overleggen waarvan de ontbindende voorwaarden verstreken zijn, zullen hypotheekverstrekkers meestal wel bereid zijn tot maximaal de verkoopwaarde te financieren.
Hypotheekverstrekkers verlangen uiteraard zekerheid. Hiervoor zijn twee mogelijkheden. De eerste mogelijkheid is dat de hypotheekverstrekker het recht van hypotheek wil vestigen op zowel de bestaande woning als op de nieuw aangekochte of nog te bouwen woning. Deze mogelijkheid geeft de hypotheekverstrekker de meeste zekerheid maar is voor de klant de duurste oplossing. Een veel goedkopere oplossing is de positieve/negatieve hypotheekverklaring. Bij de positieve hypotheekverklaring verklaart de klant dat hij/zij op eerste verzoek van de hypotheekverstrekker mee zal werken aan de vestiging van hypotheek op zijn onroerende zaak. Bij de negatieve hypotheekverklaring verklaart de klant dat hij/zij de onroerende zaak niet of niet verder zal belasten en de onroerende zaak niet zonder toestemming van de hypotheekverstrekker zal verkopen. De positieve/negatieve hypotheekverklaring zal in de meeste gevallen gebruikt worden als de bestaande woning onherroepelijk verkocht is. Het betreft hier een morele verklaring zonder inschrijving in het hypotheekregister van het kadaster en dus ook zonder notariële akte. Bedacht moet echter worden dat hypotheekverstrekkers verschillende normen toepassen.
Een derde, minder gebruikelijke, mogelijkheid is de onherroepelijke notariële volmacht tot het vestigen van hypotheek. Hierin geeft de klant de hypotheekverstrekker het onherroepelijke recht om hypotheek te vestigen op de onroerende zaak op het moment dat de hypotheekverstrekker dit verlangt. Nadeel is dat de volmacht vervalt bij het overlijden van de klant (extra risico voor de hypotheekverstrekker).
Het overbruggingskrediet kent in principe maar een vorm, een aflossingsvrije vorm met een beperkte looptijd, met of zonder hypothecaire inschrijving. De overbruggingsfinanciering wordt afgesloten op uw huidige woning (niet de nieuwe woning). De rente over de overbruggingsfinanciering is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De aftrek is maximaal twee jaar toegestaan.
Belastingen
Bij een verhuizing naar Duitsland wijzigt uw belastingstatus. Men wordt dan i.p.v. binnenlands belastingplichtig buitenlands belastingplichtig. In Duitsland is men op grond van het inwonerschap onbeperkt belastingplichtig. Er wordt echter alleen belasting geheven als men in Duitsland inkomen heeft. Vraag hierover informatie bij de belastingdienst.
Aftrek hypotheekrente
Voor wat betreft het eventuele fiscale voordeel i.v.m. het bezitten van een huis in Duitsland het volgende:
Vanaf 2001 is de belastingwetgeving in Nederland verandert.
Bij een verhuizing naar Duitsland, bestaat onder voorwaarden de mogelijkheid de betaalde hypotheekrente in mindering te brengen op het in Nederland belastbare inkomen ongeacht of er bij een Duitse of Nederlandse bank is gefinancierd.
Belastingplicht
Iedereen die in Nederland woont, moet in Nederland belasting betalen over zijn/haar totale inkomen. Wie niet in Nederland woont, betaalt hier alleen belasting als hij of zij bepaalde inkomsten uit Nederland geniet en kiest voor het Nederlandse belastingstelsel.
Voor de inkomstenbelasting geldt:
Wie in Nederland zijn inkomen heeft en woont, is 'binnenlands belastingplichtig';
Wie niet in Nederland woont, maar wel inkomsten in Nederland heeft, is 'buitenlands belastingplichtig'.
Ook als u tijdelijk in het buitenland gaat wonen, kan er sprake zijn van emigratie.
Uitzondering: Keert u binnen een jaar na uw vertrek terug, beschouwt de Belastingdienst u voor de tussenliggende periode als inwoner van Nederland. Dit geldt niet als u kunt aantonen dat u in die periode daadwerkelijk in het buitenland heeft gewoond. Neem vóór uw vertrek contact op met de Belastingdienst! Vraag bij de belastingdienst de folder 'Emigratie' aan. Hierin staat voor u zinvolle informatie.